Wer in Hamburg eine Wohnung oder ein Haus kauft, kommt am Notar nicht vorbei: Das deutsche Recht schreibt für Immobilienkaufverträge zwingend eine notarielle Beurkundung vor. Doch was genau passiert beim Notar, in welcher Reihenfolge läuft der Kauf ab – und was kostet das alles? Dieser Beitrag beantwortet die wichtigsten Fragen.
Warum ist beim Immobilienkauf ein Notar gesetzlich vorgeschrieben?
Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Um Käufer und Verkäufer gleichermaßen zu schützen, verlangt § 311b BGB, dass Kaufverträge über Grundstücke und Wohnungen notariell beurkundet werden. Ein ohne Notar geschlossener Kaufvertrag ist schlicht unwirksam – egal, was Käufer und Verkäufer schriftlich vereinbart haben.
Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter einer Seite, sondern ein unabhängiges Organ der Rechtspflege. Er sorgt dafür, dass beide Parteien den Vertrag vollständig verstehen, er rechtlich korrekt formuliert ist und die Abwicklung reibungslos verläuft.
Der typische Ablauf beim Immobilienkauf in Hamburg
1. Kontaktaufnahme und Vorbereitung des Vertragsentwurfs
Sobald sich Käufer und Verkäufer handelseinig sind – also über Kaufpreis und Objekt einig –, nimmt in der Regel eine Seite Kontakt zum Notar auf. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, da er die Notarkosten trägt.
Das Notariat benötigt zunächst grundlegende Informationen: Personalien beider Parteien, Grundbuchblatt-Nummer, Kaufpreis sowie etwaige Sondervereinbarungen (z. B. Übernahme von Inventar, Übergabetermin). Auf dieser Basis erstellt der Notar einen Vertragsentwurf, der beiden Parteien in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesendet wird.
2. Der Beurkundungstermin
Beim Termin liest der Notar den gesamten Vertrag laut vor und erläutert alle wesentlichen Klauseln. Käufer und Verkäufer können jederzeit Fragen stellen. Anschließend unterzeichnen alle Beteiligten den Vertrag, der Notar beglaubigt die Unterschriften – der Kaufvertrag ist damit rechtswirksam geschlossen.
3. Die Abwicklung nach dem Termin
Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat eine Reihe von Aufgaben:
- Auflassungsvormerkung: Der Notar veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Diese schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig verkauft oder belastet.
- Vorkaufsrechtanfragen: Bei Grundstücken in Hamburg ist zu prüfen, ob der Staat oder die Stadt ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat.
- Kaufpreisfälligkeit: Das Notariat informiert den Käufer, sobald alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind – typischerweise, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und etwaige Belastungen des Verkäufers abgelöst sind.
- Grunderwerbsteuer: Das Notariat meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt; dieses setzt die Grunderwerbsteuer fest und erteilt die für die Umschreibung notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Eigentumsumschreibung: Sobald der Kaufpreis bezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet ist, veranlasst das Notariat die endgültige Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.
4. Übergabe der Immobilie
Die Übergabe findet in der Regel statt, sobald der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist. Der Notar ist dabei meist nicht persönlich anwesend – die Übergabe organisieren Käufer und Verkäufer direkt untereinander.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie (GNotKG). Sie sind damit nicht verhandelbar und bei jedem Notar gleich hoch.
Als grobe Faustregel gilt: Notarkosten und Grundbuchkosten zusammen betragen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
| Kaufpreis | ca. Notarkosten (inkl. Grundbuch) |
|---|---|
| 200.000 € | ca. 3.000 – 4.000 € |
| 400.000 € | ca. 5.000 – 7.500 € |
| 600.000 € | ca. 7.000 – 10.000 € |
| 800.000 € | ca. 9.000 – 13.000 € |
Hinweis: Dies sind Richtwerte. Die genauen Kosten hängen von der Komplexität des Vorgangs ab. Auf unserer Seite Notarkosten finden Sie weitere Informationen.
Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer (in Hamburg aktuell 5,5 % des Kaufpreises) sowie ggf. eine Maklercourtage.
Häufige Fragen beim Immobilienkauf in Hamburg
Muss ich beim Notartermin persönlich erscheinen?
Grundsätzlich ja. Es ist aber möglich, jemanden mit einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Vollmacht zu bevollmächtigen. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie, welche Form in Ihrem Fall sinnvoll ist.
Kann ich den Kaufvertrag vorab prüfen lassen?
Ja, und das empfehlen wir ausdrücklich. Sie erhalten den Vertragsentwurf rechtzeitig vorab. Sie dürfen ihn auch von einem Rechtsanwalt prüfen lassen – der Notar steht für ergänzende Fragen zur Verfügung.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt?
Der Kaufvertrag kann eine vollstreckbare Ausfertigung enthalten, die es dem Verkäufer erlaubt, ohne gesondertes Gerichtsverfahren gegen den Käufer vorzugehen. Sprechen Sie uns darauf an.
Wie lange dauert die Abwicklung?
Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung vergehen in Hamburg typischerweise 6 bis 12 Wochen – abhängig von der Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt und dem Finanzamt.
Unser Notariat in Hamburg – zentral am Rathaus
Das Notariat Mönckebergstraße liegt im Herzen Hamburgs, direkt gegenüber dem Rathaus (Mönckebergstraße 27). Wir begleiten Immobilienkäufe jeder Größenordnung – vom Kauf der ersten Eigentumswohnung bis hin zu komplexen Portfoliotransaktionen und Bauträgerprojekten.
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