Mit Urteil vom 23. Januar 2026 (Az. V ZR 91/25) hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an Änderungsvollmachten in Bauträgerverträgen grundlegend verschärft. Wer als Bauträger oder Erwerber Verträge nach alten Mustern verwendet, riskiert, im Streitfall vollständig ohne Instrument dazustehen.

Was ist eine Änderungsvollmacht und warum ist sie wichtig?

Ein Bauträgervertrag wird häufig zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, in dem Errichtung und Vermarktung der Immobilie noch nicht abgeschlossen sind. Im Verlauf des Projekts können sich Planungsänderungen, behördliche Auflagen oder Sonderwünsche anderer Erwerber ergeben, die eine Anpassung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erforderlich machen.

Da nach Eintragung von Auflassungsvormerkungen oder Grundschulden der Erwerber an jeder Änderung mitwirken müsste, lassen sich Bauträger in den Kaufverträgen regelmäßig eine Änderungsvollmacht erteilen: eine unwiderrufliche Vollmacht, die Teilungserklärung im Namen des Erwerbers nachträglich zu ändern – ohne jedes Mal dessen Zustimmung neu einholen zu müssen.

Diese Vollmachten sind in der Branche üblich. Das BGH-Urteil vom Januar 2026 zieht ihnen nun enge rechtliche Grenzen.

Der Fall: Berliner Wohnanlage, Ladeneinheit, Vollmachtswiderruf

BGH · Urteil vom 23. Januar 2026 · Az. V ZR 91/25

Ein Bauträger hatte eine größere Wohnungseigentumsanlage in Berlin durch Teilungserklärung in mehrere Untergemeinschaften aufgeteilt. Die Beklagten erwarben eine Ladeneinheit im Erdgeschoss. Im notariellen Bauträgervertrag war – wie in der Branche üblich – eine umfassende Änderungsvollmacht vereinbart, ergänzt um eine Pflicht der Erwerber, einer Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen.

Im Innenverhältnis war die Vollmacht beschränkt: Das Sondereigentum sollte „bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise“ nicht beeinträchtigt werden, Gemeinschaftsflächen nicht wesentlich verkleinert oder verlegt, Kosten dem Käufer nicht entstehen.

Als der Bauträger die Zahl der Beherbergungseinheiten in einer anderen Untergemeinschaft von 38 auf 58 erhöhen wollte, widerriefen die Erwerber die Vollmacht. Die Klage auf Genehmigung der Änderungen blieb in allen Instanzen erfolglos.

Was der BGH jetzt verlangt

Die zentrale Aussage des Urteils: Eine formularmäßige Änderungsvollmacht oder Zustimmungsverpflichtung in einem Bauträgervertrag ist nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, wenn die Klausel die zulässigen Änderungsgründe nicht ausdrücklich und konkret benennt.

Eine bloße Negativabgrenzung – etwa „alles, was den Erwerber nicht wesentlich beeinträchtigt“ – genügt nicht. Der Erwerber muss bereits beim Vertragsschluss erkennen können, unter welchen Voraussetzungen ihm Änderungen zugemutet werden. Nur so ist die vom Gesetz geforderte Kalkulierbarkeit der Leistungsänderung gewährleistet.

Der BGH überträgt damit die bereits seit 2005 für Bauausführung und Materialwahl geltenden Grundsätze ausdrücklich auf die Änderung der Teilungserklärung. Die Begründung: In beiden Fällen ist das von § 308 Nr. 4 BGB geschützte Äquivalenzinteresse der Vertragsparteien betroffen.

Welche Gründe gelten als „triftig“?

Der BGH nennt – nicht abschließend – folgende Beispiele für taugliche Änderungsgründe:

• Erforderlichkeit oder Zweckdienlichkeit zur Erfüllung behördlicher Auflagen
• Erschließungssicherung
• Beseitigung von Planungsmängeln
• Erfüllung von Sonderwünschen anderer Erwerber

Maßgeblich ist, dass die jeweilige Klausel diese Gründe hinreichend klar benennt. Pauschale „insbesondere“-Formulierungen, die den Anwendungsbereich auf ungeschriebene Gründe ausdehnen, dürften künftig nicht mehr ausreichen.

Auch Käufer von Gewerbeeinheiten sind meist Verbraucher

Praktisch hochbedeutsam ist eine zweite Aussage des Urteils: Selbst wer eine Gewerbeeinheit erwirbt und sich vertraglich als „Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes“ bezeichnet, ist zivilrechtlich regelmäßig Verbraucher, sofern der Kauf der privaten Vermögensverwaltung dient – etwa zur Vermietung der Einheit.

Der BGH gibt damit seine ältere abweichende Rechtsprechung (Urt. v. 26.2.2016 – V ZR 208/14) ausdrücklich auf. Der umsatzsteuerrechtliche Unternehmerbegriff sagt über die zivilrechtliche Einordnung nach §§ 13, 14 BGB nichts aus. Eine gewerbliche Tätigkeit liegt erst vor, wenn die Vermögensverwaltung nach Umfang, Komplexität und Anzahl der Vorgänge einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert.

Für Bauträger bedeutet das: Die strengen AGB-rechtlichen Maßstäbe des § 308 Nr. 4 BGB gelten in nahezu allen Projekten – auch beim Verkauf von Ladeneinheiten, Büroflächen oder Stellplätzen.

Kein Ausweg über § 242 BGB

Besonders folgenreich ist der zweite Leitsatz des Urteils: Ist die formularmäßige Änderungsvollmacht oder Mitwirkungspflicht nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, kann der Bauträger die Zustimmung des Erwerbers nicht ersatzweise über § 242 BGB (Treu und Glauben) durchsetzen.

Das ist die konsequente Anwendung des AGB-rechtlichen Verbots der geltungserhaltenden Reduktion: Wer als Verwender eine zu weitgehende Klausel stellt, trägt das volle Risiko der Unwirksamkeit. Eine unwirksame Klausel ist nicht „im wirksamen Restbereich“ anwendbar – sie fällt vollständig weg.

Die Konsequenz für die Praxis ist hart: Ein Bauträger, dessen Änderungsvollmacht unwirksam ist, muss für jede Änderung der Teilungserklärung die notarielle Zustimmung jedes einzelnen betroffenen Erwerbers einholen. Bei größeren Projekten mit vielen Einheiten kann das zur vollständigen Blockade führen.

Was jetzt zu tun ist

Für Bauträger und Projektentwickler:

• Bestehende Vertragsmuster überprüfen. Enthalten die verwendeten Änderungsvollmachten eine ausdrückliche Aufzählung triftiger Gründe? Generalklauseln ohne konkrete Benennung halten der Inhaltskontrolle nicht mehr stand.
• Triftige Gründe konkret formulieren. Die Klausel sollte die in Betracht kommenden Anlässe klar bezeichnen – pauschale Verweise auf „berechtigte Interessen“ reichen nicht.
• Verbraucherstellung realistisch einschätzen. Auch beim Verkauf von Gewerbeeinheiten ist regelmäßig vom Verbrauchercharakter des Erwerbers auszugehen.
• Bereits abgeschlossene Verträge mit unwirksamen Klauseln können nicht mehr einseitig „geheilt“ werden. Hier bleibt nur die einvernehmliche Nachbeurkundung oder die individuelle Zustimmung der Erwerber.

Für Erwerber:

• Enthält Ihr Bauträgervertrag eine umfassende Änderungsvollmacht ohne konkret benannte Gründe, ist diese möglicherweise unwirksam – auch wenn sie notariell beurkundet wurde.
• Im Streitfall haben Sie das Recht, eine auf unwirksamer Vollmacht beruhende Änderung der Teilungserklärung anzufechten.

Fazit

Die BGH-Entscheidung vom 23. Januar 2026 ist ein Einschnitt für die Bauträgerpraxis. Sie macht deutlich, dass pauschale Änderungsvollmachten – auch wenn sie jahrzehntelang gängige Praxis waren – den Anforderungen des AGB-Rechts nicht mehr genügen. Wer jetzt nicht handelt, riskiert im laufenden Projekt eine Zustimmungsblockade, die sich nicht mehr über Treu und Glauben auflösen lässt.

Notarielle Sorgfalt bereits bei der Vertragsgestaltung ist das wirksamste Mittel, um dieses Risiko zu vermeiden.

Wir beraten und beurkunden Bauträgerverträge und Teilungserklärungen in Hamburg. Sprechen Sie uns an.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Für konkrete Gestaltungsfragen empfehlen wir eine individuelle Beratung durch unser Notariat.