Notarkosten einfach erklärt: So berechnen sich die Gebühren

Jeden Monat gibt es tausende Suchanfragen rund um Kosten für Notare im Allgemeinen oder spezielle notarielle Dienstleistung wie die Beurkundung eines Immobilienkaufs. Diese Notarkosten sind in Deutschland bundesweit gesetzlich festgelegt und öffentlich einsehbar. Das zugrunde liegende Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ist allerdings recht umfangreich. In diesem Artikel erklären wir daher Schritt für Schritt und leicht verständlich, wie sich die Kosten zusammensetzen, und zeigen anhand von konkreten Beispielen und übersichtlichen Tabellen, was ein Notartermin in typischen Alltagssituationen tatsächlich kostet – vom Immobilienkauf bis zur Vorsorgevollmacht.

Gebührentabelle und Geschäftswerte

Bevor man sich eine bestimmte notarielle Dienstleistung ansieht, muss man zunächst die gesetzliche Gebührentabelle und das Kostenverzeichnis verstehen. Die Gebührentabelle listet konkrete Geschäftswerte und ordnet ihnen eine feste Gebühr zu. Für Notare gilt hier immer Tabelle B. Diese Werte gelten in verschiedenen Kontexten (z. B. Immobilie, Unternehmen oder Testament).

Die Gebühr ist also kein fixer Betrag, sondern abhängig von dem vertraglich zu regelnden Wert. Mit zunehmendem Wert steigt die Gebühr in absoluten Zahlen, während sie prozentual abnimmt. Hier eine kurze Übersicht zur Orientierung:

Bei 3 Millionen Euro Geschäftswert hört die gesetzliche Gebührentabelle (Anlage 2 zu § 34 Absatz 3) auf, die Gebühr steigt aber weiter mit dem Geschäftswert wie in § 34 Abs. 2 GNotKG geregelt:

• 0,5-10 Mio. €: Jede weitere 50.000 € kosten 80 €.
• 10–20 Mio. €: Jede weitere 200.000 € kosten 130 €
• 20–30 Mio. €: Jede weitere 250.000 € kosten 150 €
• über 30 Mio. €: Jede weitere 1.000.000 € kosten 120 €

Bei 10 Millionen Euro Geschäftswert liegen die Gebühren bei 11.385 € und damit bei etwa 0,11 %.

Die Staffelung macht das ausrechnen etwas umständlich, aber mit den hier aufgezeigten prozentualen Werten kann man die Gebühr sehr genau abschätzen.

Kostenverzeichnis und Faktoren

Die Gebührentabelle ist aber nur die halbe Wahrheit, denn hier ist nur der Basiswert festgelegt. Das Kostenverzeichnis legt für die einzelnen Leistungen des Notars zusätzlich sogenannte Faktoren fest, mit denen die Basiswerte in der Gebührentabelle multipliziert werden. Bei einem Faktor von 0,5 ist es die Hälfte des Basiswerts, bei einem Faktor von 2,0 das Doppelte. In der Gebührenrechnung werden diese Faktoren in der Schreibweise „1,0 Gebühr“ ausgewiesen.

• 0,5-Gebühr fällt oft bei Unterschriftsbeglaubigungen oder einfachen Erklärungen an. Die Beglaubigung einer Handelsregisteranmeldung wäre ein Beispiel dafür.
• 1,0-Gebühr ist der Standard für viele notarielle Tätigkeiten, wie der Entwurf und die Beurkundung bestimmter Verträge.
• 2,0-Gebühr fällt für klassische Beurkundungen eines Kaufvertrags oder Gesellschaftsvertrags an, zum Beispiel für einen Immobilienkaufvertrag.
• Manche Geschäfte lösen mehrere Gebühren aus (z. B. Kaufvertrag plus Grundschuld bei Immobilienkauf auf Kredit), oder zusätzlich eine „Betreuungsgebühr“ (häufig 0,5).

1. Notarkosten bei einem privaten Hauskauf bzw. Grundstückskauf

Immobilienkäufe gehören zu den Notarleistungen mit etwas komplexerer Gebührenregelung. Bei einem privaten Hauskauf oder bei dem Erwerb eines Grundstückes fallen für den Käufer sowohl Kosten für mehrere Leistungen im Notariat an, als auch Kosten beim Grundbuchamt.

Notarielle Leistungen und ihre jeweiligen Faktoren

• Die Beurkundung des Kaufvertrages wird gemäß Kostenverzeichnis mit Faktor 2,0 auf die Gebühr berechnet, die sich aus dem Immobilienwert ergibt.
• Die Vollzugs- und Betreuungsleistungen fallen zusätzlich jeweils mit Faktor 0,5 an, also 2 x 0,5 Gebühr.
• Optional: Die Abwicklung über ein Notaranderkonto, bei der der Notar die Kaufabwicklung über ein eigenes Bankkonto vornimmt, hat den Faktor 1,0.
• Optional: Eine Notarielle Rangbescheinigung für die Bank, damit diese den Kredit noch vor der Eintragung ins Grundbuch auszahlen kann, hat den Faktor 0,3 – in dem Fall auf die Grundschuld gerechnet und nicht auf den vollen Immobilienwert.
• Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer.

Obwohl die Gebühr für den Grundbucheintrag an das Grundbuchamt geht, wird auch diese von dem Notar in Rechnung gestellt, allerdings ohne Umsatzsteuer.

Als Daumenregel für die reinen Notar- und Grundbuchkosten ohne Steuer, Makler und Bank gilt:

• Ohne Finanzierung fallen etwa 1,0 %–1,5 % des Kaufpreises als Gebühr an.
• Mit Finanzierung (und damit neuer Grundschuld) fallen zusätzlich etwa 0,2 %–0,5 % der Grundschuldhöhe an.

Die Spannbreite hängt u. a. von der Vertragsgestaltung (Zusatzklauseln, Belastungen, Zahl der Anträge), Kopien/Seitenumfang und einzelnen Registervorgängen ab.

Gibt es Besonderheiten bei einem Wohnungskauf (WEG)?

Die Gebührenlogik bleibt gleich, der Kaufpreis ist für die Berechnung als Wert maßgeblich. Praktisch gibt es mehr Unterlagen (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung), aber keine eigenen Mehrfaktoren. Zusätze verursachen nur dann Gebühren, wenn z. B. Sondernutzungsrechte neu bestellt oder angepasst werden.

Konkretes Rechenbeispiel für den Erwerb einer Bestandsimmobilie

Hier ein vereinfachtes Beispiel: Eine Immobilie wird für 400.000 € verkauft. Die Käufer können 100.000 € (also 25%) mit ihrem Eigenkapital zahlen und finanzieren die restlichen 300.000 €, sodass dieser Kreditbetrag als Grundschuld auf die Immobilie eingetragen werden muss. Ein Notaranderkonto oder eine Rangbescheinigung werden nicht in Anspruch genommen:

Kosten für notarielle Leistungen

• Beurkundung Kaufvertrag: Faktor 2,0 auf die Gebühr der Stufe bis 410.000 €, also 2 × 785 € = 1.570 €
• Vollzug: Faktor 0,5, also 0,5 x 785 € = 392,50 €
• Betreuung: Faktor 0,5, also 0,5 x 785 € = 392,50 €
• Beurkundung der Grundschuld/Hypothek: Faktor 1,0, also 1,0 x 635,00 €.
• Zwischensumme Notar netto = 2.990 €
• + 19% Umsatzsteuer = 568,10 €
• Notar brutto = 3.558,10 €
• + Auslagen von 50–150 €

Kosten für das Grundbuch

• Auflassungsvormerkung: 392,50 €
• Eigentumsumschreibung: 785,00 €
• Löschung der alten Grundschuld des Verkäufers (falls vorhanden und nicht vom Verkäufer gezahlt)
• Eintragung der neuen Grundschuld über 300.000 €: 635,00 €

Insgesamt kostet der Grundbucheintrag für diesen Fall 1.812,50 € (Bandbreite je nach Zahl und Art der Eintragungen).

Notarkosten und Grundbuch in Summe

In Summe fallen in diesem Beispiel also 5.370,60 € + Auslagen an, in Prozent ca. 1,4 % auf den Kaufpreis. Ohne Kredit und Grundschuld oder mit noch höherem Eigenanteil wäre der Anteil geringer und anders herum. In der Praxis wird meist von einer Finanzierung unter knappen Bedingungen ausgegangen und ein Puffer einkalkuliert. Das Notaranderkonto würde hier zum Beispiel die Gebühr um 0,2 % auf 1,6 % erhöhen. So kommt man auf die weit verbreitete Schätzung für Notar- und Grundbuchkosten von 2,0% auf den gesamten Kaufpreis.

Welche Notarkosten für den Verkäufer anfallen können

Kosten für die Löschung von Grundschulden oder anderen im Grundbuch eingetragenen Belastungen werden üblicherweise vom Verkäufer getragen. Alle anderen Notarkosten trägt der Käufer.

Wie sich die Kosten in den jeweiligen Bereichen gliedern

Mögliche zusätzliche Gebühren

Es kann bei Grundstücken aber je nach Anwendungsfall zusätzliche Gebühren geben, wenn sich die Zahl der Vorgänge mit eigenem Faktor erhöht (Bauträger, Teilfläche, neue Dienstbarkeiten, Erbbaurecht, viele Anträge etc.). Hier ein paar Beispiele:

Bauträgervertrag / Bauverpflichtung

Der Grundstückskauf und das noch zu errichtende Haus werden in einem Vertrag beurkundet. Geschäftswert ist dann der Gesamtpreis (Land + Bauleistung) anstatt nur das Grundstück, was die Gebühren deutlich erhöht. Es fällt auch mehr Vollzugs- und Betreuungsarbeit an (Ratenplan, Sicherheiten nach MaBV, Bankenabstimmung), aber das ist in den üblichen 0,5/0,5 enthalten. Die Auslagen steigen in der Regel etwas, aber nicht wesentlich.

Oft ist ein Bauträgervertrag Teil einer Finanzierung, sodass hier zusätzlich Kosten für die Eintragung der Grundschuld entstehen.

Teilflächenkauf (Vermessung/Abschreibung)

Wird nur ein Teil eines Flurstücks gekauft, braucht es Vermessung, grundbuchliche Abschreibung, oft Rangbestimmungen. Das sind zusätzliche Anträge/Erklärungen mit eigenen, aber meist kleinen Gebührenpositionen bei Notar und Gericht.

Erschließung / Weg-, Leitungs-, Stellplatzrechte

Beim unbebauten Grundstück fehlen oft Zuwegung/Leitungen; dann müssen Dienstbarkeiten bestellt werden (Wegerecht, Leitungsrecht etc.). Jede neu zu bestellende Grunddienstbarkeit ist ein eigenes Rechtsgeschäft mit eigenem Geschäftswert (vereinbart/typisiert) und verursacht damit zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren.

Bei einem bestehenden Haus sind solche Rechte meist schon eingetragen (in dem Fall keine neuen Vorgänge).

Erbbaurecht statt Volleigentum

Der Kauf oder die Bestellung eines Erbbaurechts hat eine ähnliche Logik, aber andere Eintragungen (Erbbaugrundbuch, Reallast für Erbbauzins). Zusätzliche Eintragungen führen auch hier zu weiteren Gebühren (Werte: Kaufpreis, kapitalisierter Erbbauzins u. a.).

2. Notarkosten bei einem Testament

Bei einem notariellen Testament (öffentliche letztwillige Verfügung) fallen im Regelfall nur die Beurkundungsgebühr des Notars sowie geringe Zusatzkosten an. Gerichtskosten entstehen typischerweise nur für amtliche Verwahrung und Registrierung.

Notarielle Leistungen und ihre jeweiligen Faktoren

Bei der Beurkundung des Testamentes wird zwischen Einzelpersonen und Gemeinschaften unterschieden:

• Ein Einzeltestament entspricht gemäß Kostenverzeichnis mit Faktor 1,0 genau der Basisgebühr in der Tabelle B, die sich aus dem Nachlasswert (=Geschäftswert) ergibt.
• Dem gemeinschaftlichen Testament und Erbvertrag ist der Faktor 2,0 zugeordnet.
• Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer, wobei die Auslagen (Kopien/Porto) hier in der Regel gering sind.

Der Notar stellt auch die Kosten in Rechnung, die bei dem Amtsgericht und für die Registrierung anfallen. Hier fällt keine Umsatzsteuer an.

• Amtliche Verwahrung beim Nachlassgericht: 75 € Festgebühr.
• Zentrales Testamentsregister: 12,50 € pro Person / Testator je Registrierung, wenn der Notar die Gebühr einzieht; 15,50 €, wenn das Register direkt abrechnet.

Hinweise zum Geschäftswert (§ 102 GNotKG):

Schulden verringern den Nachlasswert und damit die Gebühr, aber maximal um die Hälfte (§ 102 GNotKG). Ist der gesamte Nachlass Teil des Testaments, werden Aufteilungen unter mehreren Erben (Vermächtnisse/Auflagen) grundsätzlich nicht extra abgezogen/zugerechnet.

Konkrete Rechenbeispiele für Testamente (eine Person oder mehrere)

Einzeltestament bei 300.000 € Nachlass

• Notar – Beurkundung (1,0): 635,00 €
• + 19 % USt: 120,65 €
• = Notar brutto: 755,65 €
• + Auslagen (z. B. 10–50 €)
• + Gericht/Registrierung: Amtliche Verwahrung 75,00 € und ZTR: 12,50–15,50 € (je Testator)
  → Gesamtorientierung (mit Verwahrung & Registrierung, ohne Makler/Bank/Steuern): ~ 845–900 €.

Gemeinschaftliches Testament (Ehegatten) bei 300.000 € Nachlass

• Notar – Beurkundung (2,0): 1.270,00 €
• + 19 % USt: 241,30 €
• = Notar brutto: 1.511,30 €
• + Auslagen (klein)
• + Gericht/Registrierung: 75,00 € Verwahrung + ZTR pro Person (2× 12,50–15,50 €).

Vollzugs-/Betreuungsgebühren wie beim Immobilienkauf fallen beim Testament in Standardfällen nicht an. Zusätzliche Teilgebühren entstehen nur, wenn der Notar z. B. besondere Genehmigungen einholt oder weitere, getrennte Rechtsgeschäfte erledigt.

Der Erbschein ist oft entbehrlich: Ein notarielles Testament kann den Erbschein ersetzen (z. B. bei Grundbuch/Bank). Der Erbschein würde gerichtlich regelmäßig zwei volle Gebühren auslösen (Antrag/Beurkundung + Gericht) – das kann man sich mit einem notariellen Testament sparen.

Das notarielle Testament ist also kostenklar: 1,0 (Einzel) bzw. 2,0 (gemeinschaftlich) nach Tabelle B + kleine Fixkosten für Verwahrung/Registrierung. Durch die klare Beweiskraft und die häufige Erbschein-Ersparnis lohnt es sich in vielen Fällen.

3. Notarkosten bei einer Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung

Bei der Vorsorgevollmacht ist das eigene Vermögen maßgeblich für den Geschäftswert. Der exakte gebührenrelevante Wert für die Beurkundung einer Vorsorgevollmacht wird von dem Notar festgesetzt, muss aber einem gesetzlichen Rahmen folgen. Maximal die Hälfte des Vermögens des Vollmachtgebers sind ohne Schuldenabzug nach § 98 Abs. 3 GNotKG für eine Generalvollmacht vertretbar. Bei einer Vollmacht die z. B. nur Gesundheits- und Aufenthaltsfragen beinhaltet, können dagegen 30% angemessen sein.

In der Praxis setzen Notare daher je nach Umfang der Vollmacht häufig 30–50 % des Vermögens als Geschäftswert an.

Falls eine Patientenverfügung mitbeurkundet wird, stellt das einen Zusatz dar: Dafür wird meist ein kleiner separater Geschäftswert von etwa 5.000 € angesetzt, der zur Vollmacht addiert wird.

Notarielle Leistungen und ihre jeweiligen Faktoren

A) Die notarielle Beurkundung der Vollmacht wird im Kostenverzeichnis als „sonstige Erklärung“ mit dem Faktor 1,0 geführt. Die Mindestgebühr liegt bei 60 €, Beratung und Entwurf sind in der Gebühr bereits enthalten.

B) Die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift als Alternative zur Beurkundung ist wertunabhängig und liegt bei 20-70 €. Für Sonderfälle können pauschal weitere 20 € anfallen (z. B. bestimmte GBO-Zustimmungen).

Wichtig: Die Beglaubigung bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift – keine inhaltliche Beratung/Prüfung wie bei der Beurkundung. Es gibt hier keine Sicherheit für die rechtliche Gültigkeit der Vollmacht.

C) Dazu kommen Auslagen wie Dokumenten-/Kopierpauschalen, Post/Telekommunikation und die Mehrwertsteuer auf Notargebühren. Gerichts- und Registergebühren sind i. d. R. umsatzsteuerfrei.

D) Die Registrierung bei dem Zentralen Vorsorgeregister (ZVR) löst eine weitere Gebühr aus – aktuell oft 23,50–26 € je nach Meldeweg und Umfang. Bei zusätzlichen Vertrauenspersonen erhöht sich diese etwas. Die Gebühr erhebt die Bundesnotarkammer, wird aber meist von dem Notar mit abgerechnet und weitergeleitet.

Konkretes Rechenbeispiel für eine Vollmacht

Es soll eine Generalvollmacht erteilt werden. Das Vermögen des Vollmachtgebers summiert sich auf 200.000 €. Der Notar setzt 50 % als Berechnungsgrundlage an, sodass sich ein Geschäftswert von 100.000 € ergibt.

Beurkundung der Vorsorgevollmacht mit Faktor 1,0 für 100.000 € ergibt 273 € Gebühr.
+ Auslagen (Dokumente/Porto), etwa 20 €
+ 19 % MwSt auf Notargebühren und Auslagen, ca. 55 €
= Gebührenrechnung Notar brutto: rund 350 €

+ ZVR-Registrierung, ca. 20,50–26 €
= Gesamtorientierung: ca. 370–380 €

Beispiel mit zusätzlicher Patientenverfügung

Für die Patientenverfügung wird der Geschäftswert um 5.000 € erhöht, in dem vorherigen Beispiel auf insgesamt 105.000 €. Faktor 1,0 wird dann stattdessen auf diesen Betrag angewandt. Da der Betrag unverändert zwischen 95.001 € und 110.000 € liegt, verändert sich die Gebühr von 273 € nicht. Die Patientenverfügung würde in diesem Fall zu keiner Erhöhung der Gebühr führen und die Rechnung wäre dieselbe wie vorher. Natürlich können die 5.000 € in Einzelfällen dazu führen, dass der Geschäftswert in die nächsthöhere Tabellenspalte rutscht und damit die Grundgebühr erhöht.

4. Notarkosten bei einer Schenkung

Bei einer Schenkung entspricht die maßgebliche Bezugsgröße (Geschäftswert) dem Wert des geschenkten Gegenstands. Bei einer Immobilienschenkung ist das der Verkehrswert der Immobilie. Bei einer GmbH ist es der Wert des entsprechenden Anteils.

Wertmindernde Rechte/Gegenleistungen werden davon abgezogen: Z. B. vorbehaltener Nießbrauch (weitere Eigennutzung) oder Wohnrecht der Eltern, Pflegeverpflichtung, Leibrente („gemischte Schenkung“). Im Ergebnis erhält man den Netto-Geschäftswert der Zuwendung.

Werden zusätzliche Rechte neu bestellt (z. B. Nießbrauch/Wohnrecht), erhalten diese einen eigenen Geschäftswert (i. d. R. ihr kapitalisierter Wert) und lösen zusätzliche Gebühren aus.

Für die Bewertung von Nießbrauch/Wohnrecht orientiert sich der Notar an den üblichen Bewertungsregeln (insb. Kapitalwert anhand Jahreswert × Lebenserwartungs-/Zinsfaktor).

Notarielle Leistungen und ihre jeweiligen Faktoren

A) Die notarielle Beurkundung des Schenkungsvertrags (mit Auflassung) wird im Kostenverzeichnis als „Beurkundung eines Vertrags“ mit dem Faktor 2,0 geführt. Sie umfasst den Entwurf, die rechtliche Belehrung, das Verlesen, die Auflassung (Eigentumsübertragung) und die Unterschriften.

B) Die Bestellung zusätzlicher Rechte (falls enthalten), zum Beispiel Nießbrauch oder Wohnrecht zugunsten der Schenker, hat eine eigene Gebühr mit dem Faktor 2,0. Zusätzlich fallen hier Grundbuchgebühren an.

C) Der Vollzug und die Betreuung haben jeweils den Faktor 0,5, also 2 x 0,5 und decken die gesamte Abwicklung ab (Anträge an das Grundbuchamt, Einholung von Zustimmungen, Kommunikation mit Banken/Behörden). Je nach Umfang und Anzahl der Eintragungen kann sich die Bemessungsgrundlage auf den höchsten oder addierten Geschäftswert der Urkunde beziehen.

D) Wie in den vorherigen Beispielen fällt auch hier auf alle Notarleistungen Mehrwertsteuer an und Auslagen werden in Rechnung gestellt.

E) Gerichts- und Grundbuchkosten sind wieder ohne Mehrwertsteuer und werden üblicherweise vom Notar mit abgerechnet. Kostenpositionen sind hier die Eigentumsumschreibung, die Auflassungsvormerkung (falls verwendet), Löschungen alter Rechte sowie Eintragung des Nießbrauchs/Wohnrechts. Die konkreten Gebühren ermessen sich auch hier wertabhängig (bei Rechten nach deren Geschäftswert).

HINWEIS: Separat vom Notarrecht fällt eine Schenkungsteuer bei dem Finanzamt an – abhängig von Verwandtschaftsverhältnis und den geltenden Freibeträgen.

Konkretes Rechenbeispiel für eine Schenkung

Eltern schenken ihrem Kind eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 €. Sie behalten sich ein lebenslanges Wohnrecht für die Erdgeschosswohnung vor, die rechnerisch auf einen Kapitalwert von 120.000 € kommt.

• Netto-Geschäftswert der Schenkung: 500.000 – 120.000 = 380.000 € (für den Schenkungsvertrag maßgeblich)
• Geschäftswert Wohnrecht: 120.000 € (für die Bestellung des Wohnrechts maßgeblich)

Notarkosten

1. Schenkungsvertrag mit Auflassung (Faktor 2,0) auf 380.000 €: Die tabellarische Gebühr bis 500.000€ liegt bei 935 €, multipliziert mit 2,0 = 1.870 €
2. Bestellung Wohnrecht (Faktor 2,0) auf 120.000 €: Die Gebühr bis 200.000 € laut Tabelle B liegt bei 435 €, multipliziert mit 2,0 = 870 €
3. Vollzug (Faktor 0,5) und Betreuung (Faktor 0,5) werden jeweils auf die maßgeblichen Geschäftswerte gerechnet. In der Praxis führt die Kombination aus Eigentumsumschreibung UND Rechtebestellung zu zusätzlichen 0,5/0,5-Gebühren. In Summer ergibt das eine 1,0-Gebühr auf eine der relevanten Wertstufen.
4. Zwischensumme Notar netto: 1.870 € + 870 € + 935 € = 3.675 €
5. + 19 % MwSt = 699 €
6. Notar brutto: 4.374 €
7. + Auslagen: Ca. 30–120 €

Grundbuch (ohne MwSt): Die Eigentumsumschreibung mit dem Wert 380.000 €, die Eintragung des Wohnrechtes mit dem Wert 120.000 € und ggf. die Löschung alter Rechte führt je nach Anzahl und Vorgängen zu Gebühren zwischen 900–1.600 €.

In Summe kommen Notar und Grundbuch in diesem Beispiel auf etwa 5.300–6.100 €. In Prozent bezogen auf den Objektwert sind das in diesem Beispiel etwa 1,1–1,2 %.

Ohne Wohnrecht – also bei einer kompletten Schenkung im Wert von 500.000€ – sind die Gebühren mit 4.068–4.558 € niedriger. In Prozent vom Objektwert sind das hier etwa 0,81–0,91 %

Links sehr hilfreicher Notarkostenrechner

• Haus- und Grundstückskauf: Grundbuch- und Notarkostenrechner der Interhyp
• Testamente und Erbverträge: Notarkostenrechner von Sommerfeld, Majka & Reifig
• Allgemein: Offizieller Gebührenrechner von Notar.de (wenn man die Faktoren und KV-Positionen kennt – ohne Vorwissen schwierig)